Ұлттық экономика министрлігі тұрғын үй құрылысына қатысты тың бастамалар топтамасынан тұратын жаңа заң жобасын әзірледі. Inbusiness.kz соның бастыларына талдау жасады.
Құрылысы тоқтаған ТК тартып алынуы ықтимал
Қолданыстағы Жер кодексінде пайдаланылмай жатқан, игерілмеген жер учаскесін меншік иесінен, жер пайдаланушыдан мәжбүрлеп алып қоюды қарастыратын бап онсыз да бар. Бірақ онда нақты қандай жерді "игерілмеген", "пайдаланылмай жатқан" деп санауға болатыны жеріне жеткізе жазылмаған.
Осы олқылықты пайдаланған адал емес құрылыс компаниялары әкімдік берген жер телімінде тұрғын үй кешенінің (ТК) бірер қабатын ғана қалқитып салады да, сонымен құрылысты бірнеше жылға тоқтатады. Құрылыс алаңында "қаңбақ қана қаңғыған" мұндай нысандар басқа түгіл, ел ордасы Нұр-Сұлтанда да көп.
Кәсіби құрылысшы, бағалаушы Дәурен Ерботаның түсіндіруінше, Жер кодексінің қазіргі редакциясына сәйкес, мемлекеттен жер алған салушы онда 3 жыл ішінде құрылыс жұмыстарын бастауы керек. Бірақ бұл мерзімді шексіз-шетсіз созуға заңнаманың өзі мүмкіндік береді екен: аталған кодекстің 92-бабында "егер жобалау-сметалық құжаттамада неғұрлым ұзақ мерзім көзделмесе" деген айқындауыш бар. Яғни, жерін мемлекет тартып алмауы үшін жер пайдаланушы осы құжатта қалаған мерзімін белгілейді. Осы аралықта ол телім бірнеше рет сатылып, қолдан қолға өтеді. Осылайша, әбжіл де пысық адамдар мемлекетке қарасты жерден, мемлекет үстінен пайда табады.
Жаңа заң жобасында осы олқылықты жоюдың тың тәсілін табуға талап жасалған. Министрлік 3 жылдық мерзімді өзгеріссіз қалдыруды ұсынады. Алайда жер телімін "нысаналы мақсатына пайдаланылды" деп санау критерийі нақтылады: осы үш жыл ішінде жеке үй не тұрғын үй кешені тек каркасы қалқиып тұрмай, толық салынып бітуге тиіс.
"Құрылысқа арналған жер учаскесін мақсаты бойынша пайдалану жағдайларына – жер учаскесінде сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы заңнамасында белгіленген тәртіппен пайдалануға берілген, салынған объектінің болуы жатады", – делінген жобада.
Бұл бастамаға қатысты бас экономист түсініктеме берді.
"Тұтастай алғанда, Жер кодексінде жер учаскесін игерудің негізгі критерийлері көзделген. Егер жер учаскесі қандай да бір объектіні салуға арналған болса, онда бұл объект үш жыл мерзімде іске асырылуға тиіс. Бірақ тәжірибеде кодекстің осы нормасын жергілікті атқарушы органдар, прокуратура, жер учаскелерінің меншік иелері, сондай-ақ соттар пайдаланылмайтын жерлерді алып қою жөніндегі азаматтық істерді қарау кезінде әртүрлі түсіндіреді. Ал мына өзгерістер бұл норманы соттардың да, жер құқығы қатынастарының субъектілерінің де біркелкі түсіндіруіне мүмкіндік береді", – деді Ә.Ерғалиев.
Ол тағы бір жайтқа назар аудартты: қолданыстағы норма тек ұзақ уақыт бойы игерілмей, бос жатқан жер учаскелерін алып қоюды қарастырады.
"Сонымен бірге қалаларда құрылысы ұзақ уақыттан бері аяқталмаған күйі қалдырылған өнеркәсіптік, азаматтық мақсаттағы ірі объектілер, коммерциялық ғимараттар бар. Мысалы, Нұр-Сұлтан аумағында құрылыс жұмыстары 5 және одан көп жыл бойы жүргізілмеген ірі объектілер жетерлік. Оларда балалар ойнайды, олар қирап, құлауы мүмкін, яғни халықтың денсаулығына қауіп төндіреді. Әрі қоршаған ортаны ластайды, елорданың сәулеттік келбетін бұзады. Мына түзетулер осындай жер учаскелерінің меншік иелерін құрылыс-монтаждау жұмыстарын қайта жандандыруға ынталандырады. Немесе ол жер сол объект құрылысын аяқтайтын, болмаса, ескісін бұзып, орнына жаңасын салатын нақты инвесторға беріледі", – деді ведомство басшысы.
Коттедж, таунхаус, дуплекс ұғымдары заңдастырылады
Құрылыс саласын реттейтін қазақстандық заңнама осы сектордың аяқалысына ере алмай, арттап қалды. Мысалы, құрылысшы-сәулетшілер қолданатын "блокталған тұрғын үйлер" (орысша нұсқасы – блокированные жилые дома) ұғымы заңнамалық айналымға енбепті. Салдарынан, "жеке тұрғын үй" термині көбіне жеке сектордағы жер үйлердің, жатақ үйлердің синонимі ретінде қабылданып жүр.
Мысалы, осы саладағы барлық мәселенің басын ашып, егжей-тегжейлі түсініктеме беруге тиісті "Жеке тұрғын үй құрылысы туралы" заңының 1-бабында: "Жеке тұрғын үй – үй-жай учаскесінде орналасқан және шаруашылық және басқа да құрылыстармен және жасыл екпелермен бірге азаматтың меншігіндегі, отбасымен тұруға арналған үй" деген анықтама беріледі.
Бір қарағанда, бейкүнә көрінетін бұл түсініктеме бір емес, бірнеше отбасы тұруға арналған таунхаус, дуплекс секілді заманауи тұрғын үйлердегі меншік иелеріне кесірін тигізіп жүр: айталық, ондағы тұрғындар үй айналасындағы шаруашылық және басқа да орынжайларды, жасыл екпелі бау-бақты өз меншігіне рәсімдей алмайды.
Ұлттық экономика министрлігінің жаңа заң жобасы осы норманы толықтырады: егер Парламент оны қабылдаса, онда бұдан былай 3 қабатты таунхаустар да ресми түрде жеке тұрғын үй саналатын болады.
"Жеке тұрғын үй – шаруашылық және басқа да құрылыстармен және жасыл екпелермен бірге азаматтың меншігіндегі, биіктігі жер үстіндегі үш қабаттан аспайтын (мансардты қоспағанда), оның ішінде әрқайсысы усадьбалы учаскеге тікелей шыға алатын блокталған тұрғын үйлерді (коттедж, таунхаус, дуплексті) қоса алғанда жеке (отбасында) тұруға арналған тұрғын үй", – деген жаңа нұсқасы ұсынылып отыр.
"Бүгінде жеке тұрғын үй құрылыстары орналасқан усадьбалы учаскелерге құқық белгілейтін құжаттарды алу мүмкін емес. Өйткені қазіргі кезде тұрғын үй құрылысының форматы концептуалды түрде жаңарды. Мысалы, блокталған тұрғын үйлер – бірнеше отбасының бөлек тұруына арналған коттедждер, таунхаустар, дуплекстер пайда болды. Ал Қазақстанда әлі күнге дейін коттедждер, таунхаустар, дуплекстер түріндегі тұрғын үйлердің құқықтық мәртебесі реттелмеген. Салдарынан усадьбалы учаскелерге құқық белгілейтін құжаттарды алу мүмкін болмай тұр", – деп түсіндірді Ұлттық экономика министрлігі.
Заң жобасында өзге де жаңалықтар жетерлік. Мысалы, түзетулер үлестік құрылыстың барысына қатысты ақпаратты, салынып жатқан тұрғын үйлерді сатуға қатысты мониторинг нәтижелерін, үлескерлердің ақшасын тартуға жергілікті атқарушы органның рұқсатын алған салушылардың тізілімін және түсіндіру-ақпараттық сипаттағы басқа да мәліметтерді халық үшін қолжетімді етпек.
Негізі, бүгінде осы ақпараттың бәрі әкімдіктердің қолында бар, оларға осыған мониторингті жүзеге асыру бойынша тиісті құзыреттер берілген. Бірақ рұқсаты жоқ әлдебір құрылыс компаниясының, тұрғын үй-құрылыс кооперативінің пәтерлерді заңсыз сатып жатқанын әкімдіктер жұртшылыққа хабарлай бермейді, бұзушылықтарға ден қоймайды. Сөйтіп, елді жаңылыстырады, азаматтардың салынбайтын баспананы сатып алуына жол береді. Мұның бәрі проблемалы тұрғын үйлердің қаптауына, үлескерлер мәселесінің ушығуына, әлеуметтік кернеудің туындауына соқтырады.
Енді алда бұл мәселемен, яғни құрылыс компанияларына берілген рұқсаттар бойынша деректерді, сондай-ақ құрылыс барысына жүргізілген мониторинг нәтижелерін талдаумен және бағалаумен, соның негізінде салушыларға және халыққа арналған тиісті түсініктемелерді қалыптастырумен ИИДМ-нің Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері комитеті орталықтандырылған түрде айналысады деп күтілуде.
Жанат Ардақ
